10son’s diary

不動産コンサルタント 兼 不動産投資家として活動中。 戸建2戸と区分マンション1戸を保有しています。不動産投資のノウハウなど体験談を踏まえてお届けしています。

【不動産投資】初心者に戸建投資がおすすめな5つの理由

 不動産投資を始めようと思ったときに、「何から買えばいいの?」と迷う方がほとんどだと思います。不動産投資といっても1棟アパート、1棟マンション、戸建、区分マンションなど種類は様々でそれぞれ特徴も異なります。今回は、初心者に戸建投資がおすすめな5つの理由について解説していきます。

 

【戸建投資がおすすめな5つの理由】

①少額から始められる

②固定費が安い

③客付けがしやすい

④管理の手間がかからない

⑤2棟目以降が買いやすくなる

 

①少額から始められる

アパートやマンションの場合は高額なので、一般的には金融機関から大きな借入をして購入することになりますので、失敗したときのリスクが大きいです。しかし、中古の戸建は数百万円と現金で買えるものも多く、借入したとしても大きな借金を背負うことにはならないので、失敗したときのリスクも小さくて済みます。

 

②固定費が安い

わかりやすく区分マンションと比較してみましょう。区分マンションの場合、管理費・修繕積立金・固定資産税などが最低限固定費として掛かりますが、戸建の場合は固定資産税くらいです。借入をした場合はそこから更にローン返済額、不動産会社に管理を任せた場合は、管理料なども掛かってきます。戸建も区分マンションも比較的少額で購入はできますが、戸建は区分マンションに比べ、固定費が安くキャッシュフローが出やすいというメリットがあります。但し、ある程度の修繕費は見込んで購入しましょう。

 

③客付けがしやすい

戸建賃貸はアパートやマンションに比べて供給数が少なく、希少性があり、客付けがしやすいです。勿論、エリアにもよりますし、地方においては、駐車場も必須になってきます。因みに、客付けがしやすい戸建の条件は以下の通りです。

【客付けがしやすい戸建の条件】

2LDK~4LDK(ファミリー向け)

・駐車場あり(2台以上だと更に有利)

・ド田舎はNG(賃貸需要が全くないエリアはNG)

 

④管理の手間がかからない

アパートやマンションの場合は、共用部の清掃やメンテナンスを家主がしなければいけないので、管理の手間が掛かります。よって、多くの家主は管理料を支払って管理会社へ委託しているケースがほとんどです。しかし、戸建の場合は共用部分がなく、基本的には、庭の除草なども入居者が行うので、管理の手間が掛からず、自主管理することも容易です。

 

⑤2棟目以降が買いやすくなる

戸建と区分マンションで比較すると、戸建の場合は土地付きなので、担保評価が出やすいです。よって、2棟目以降を購入する際に、共同担保に入れることで、金融機関からの借り入れがしやすくなります。融資を使って規模を拡大していきたい方にはお勧めの戦略となります。但し、共同担保に入れてしまうと共同担保を外さないと売却ができなくなってしまいますので、その点には注意が必要です。

 

【まとめ】

戸建投資は数百万円と比較的少額から始めることができます。かぼちゃの馬車などの不正融資問題をきっかけに、近年、金融機関の融資状況も厳しくなってきていますので、特に今から不動産投資を始めたいという方には、現金でも購入しやすい中古の戸建投資がおすすめです。但し、雨漏り、白アリ、傾きなどがあると修繕費も高額になってきますので、事前に修繕費をシミュレーションして購入しましょう。