残置物の処理等に関するモデル契約条項
先月(2021年6月)、国土交通省と法務局が「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を公表しました。
内容としては、賃貸で高齢入居者が亡くなった際の残置物問題を解決するためのモデル契約条項となります。今回のモデル契約条項が公表された背景としては、高齢者の人口割合が増加していることが挙げられます。高齢者の人口は1985年に10%、2005年に20%を超え、2020年は28.7%と急増しています。
高齢者の人口増加と合わせて高齢単身者の割合も増加傾向にあります。
単身世帯率の推移と65歳以上の単独世帯数の推移(2020年以降は予測)
不動産投資において人口のマーケットは大きく影響します。
少子高齢化に伴い、高齢者の賃貸需要も増加傾向にあります。しかし、「孤独死の際の原状回復」や「死後の残置物の処理」について、費用や解決に時間が掛かるケースも多く、大家側としては、高齢者の入居申込を拒否するケースもまだまだ多いのが現状です。
高齢入居者のリスク
①孤独死による高額な原状回復費用
②居室内で死後発覚が遅れた場合、次回募集時の賃料下落
③相続人がいない場合の残置物の処理
①・②については、今回深くは触れませんが、火災保険の特約や家賃保証会社の利用によってリスクヘッジが可能です。最近では、家賃保証会社の付帯サービスとして高齢者の見守りサービスなどもあります。
③の残置物の取扱いについては、今回のモデル契約条項が賃貸人にとって大きなリスクヘッジとなります。
残置物の取扱いについて
これまでだと・・・
賃貸借契約の中に特約として、「借主の死後、一定期間経過後、所有動産を貸主や管理会社が処分する」などの文言を入れて対応するケースが多かったが、法律上の根拠が弱く、相続人との裁判になった場合、賃貸人が負ける可能性がありました。
今回のモデル契約条項を活用すると・・・
残置物の処理について借主が事前に手続きを任せる対象と処理の方法を決めておき、賃貸借契約とは別に委任契約を結びます。この委任契約によって訴訟問題にならず、死後の残置物処理を迅速に行うことができます。
まとめ
不動産投資にはさまざまなリスクがありますが、投資家の力量でリスクを減らし、収益力を上げられることが不動産投資のおもしろいところだと思っています。空室対策のためのマーケティング、災害や事故時に備えた保険、建物をメンテンナンスするための修繕や法令関係、資金調達のための金融、確定申告の際の税務など、学ぶことでリスクを減らし、リターンを上げることができます。
今回の「残置物の処理等に関するモデル契約条項」によって高齢者の方が今までよりも賃貸住宅を利用しやすい環境になることを願っております。
バビロン大富豪の教え
約100年もの間、世界中で読み継がれている有名な著書「バビロン大富豪の教え」をご紹介したいと思います。
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この本を読んで思うことは、お金に関する考え方や原理原則は昔も今も変わらないということです。
この本では、元々貧乏だった主人公の少年(バンシル)が大富豪(アルカド)に教えを請い、様々な試練を乗り越えて大富豪へと繋がっていくという物語です。
そもそもお金持ちの定義とは?
「お金をたくさん持っている人」ではなく、「お金の増やし方を知っている者」
そして、「黄金に愛される七つの道具」つまり、「お金持ちになるための7つの格言」が以下の内容です。
黄金に愛される七つの道具
①収入の10分の1を貯蓄せよ
②欲望に優先順位をつけよ
③貯えた金に働かせよ
④危険や点滴から金を堅守せよ
⑤より良きところに住め
⑥今日から未来の生活に備えよ
⑦自分こそを最大の資本にせよ
それでは、自分なりの解釈も含まれますが、順番に解説していきます。
①と②は「貯める力」のお話
まずは、支出を見直し「貯める力」を鍛えることが大切です。
人の欲望には限りがありませんので、上限を決めてその範囲内で生活するようにしましょう。先取貯金がオススメです。
③は「増やす力」のお話
①と②によって、種銭ができれば、そのお金を使って更なるお金を生み出していきます。つまり、お金持ちになるためには、投資する(資産を買う)ことが必要です。
④は「守る力」のお話
せっかく貯えた資産も詐欺やぼったくりによって失ってしまってはお金持ちにはなれません。特に自分が理解していない投資商品やビジネスに手を出すことはやめましょう。
⑤は「使う力」のお話
豊かな人生を送るために住環境は大切ですね。
ここでいう良い住居とは、豪華ということではなく、家族の幸せや職場までの距離、安全性といった心の豊かさを意味しています。
⑥は「計画」のお話
「お金持ち」や「幸福な人生」へと繋がる計画を立て、行動に移していくが大切です。
将来をイメージすることでモチベーションにも繋がります。
⑦は「稼ぐ力」のお話
お金持ちの定義である「お金の増やし方を知っている者」こそ最大の資本です。
自分自身の知識やノウハウには大きな価値があります。
前回ご紹介した「お金の大学」に通づるものがありますね。
因みにあっちゃんのYouTube大学でも「バビロン大富豪の教え」をわかりやすく解説していますので、興味のある方は是非見てみてください。
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おわりに
「お金」と「幸せ」についての原理原則は昔も今も変わらないように感じます。
「お金」=「幸せ」ではありませんが、「幸せ」にはある程度の「お金」が不可欠なのも事実です。お金によって心にも余裕ができますし、自分にとって本当に大切なものにお金を使うことで、人生が豊かにもなります。
「幸せとは何なのか?」改めて考えさせられる1冊ですね。
お金の知識が体系的に学べる1冊
今回は、YouTubeで有名な両学長の著書「お金の大学」をご紹介したいと思います。
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近年、「FIRE(経済的自立による早期退職)」という生き方が注目されていますが、多くの方がお金の不安から解放され、辛い仕事や嫌な人間関係に縛られず、自由に生きたいのではないでしょうか?
勿論、お金が全てではないですが、お金によって解決できることがたくさんあることも事実です。
一生お金に困らないための『5つの力』
①貯める力
一番重要なのが、この「貯める力」です!
ポイントになるのが、支出を抑えることです。
では、どんな支出から手を付けていけばいいのか?
その答えは、大きな固定費から見直すことです。
具体的には、「家」「車」「保険」「通信費」「光熱費」など
私自身、昨年車を売却し、生命保険も解約、今年の3月には携帯会社をソフトバンクから楽天モバイルに変更しました。
切替や解約の手続きは少し手間が掛かるかもしれませんが、その後は固定費が下がったのを実感できましたし、お金が貯まるスピードが上がりました。
②稼ぐ力
支出の見直しができたら次は収入を増やす、つまり稼ぐ力を鍛えることで更に貯まるスピードが増えます。
まず押さえておきたいのが、2つの所得の特徴です。
給与所得:会社などで勤務して得る収入。安定性が高いのが特徴
事業所得:副業などの個人事業で得る収入。成長性が高いのが特徴
おすすめの副業についてはこちらの動画が参考になります。
③増やす力
貯める力で支出を減らし、稼ぐ力で収入が増やす。そして、貯めたお金で資産(お金のなる木)を買っていきます。
ここで押さえておきたい2つの所得について
労働所得:自分が働くことで得られる収入(給与所得、事業所得)
資産所得:資産を働かせること(投資)によって得られる収入(配当&利子所得、不動産所得)
私が実践しているのが、以下の投資商品です。
・不動産投資
投資には当然リスクが伴いますが、不動産投資のおもしろいところは、知識武装をすることでリスクを減らせるところです。
④守る力
守る力とは、貯めた資産を減らさない力のことです。
せっかくの貯めた資産も詐欺やぼったくりで失ってしまっては、経済的自由は達成できません。
⑤使う力
お金をどのように使うかによって、人生の豊かさが変わってきます。
愛する人へのプレゼントや自己投資、そして自分が本当に好きなことにお金を使うことができれば、より豊かな人生を送ることができます。
まとめ
自由な人生を送るために、お金は不可欠です。
辛い仕事や嫌な人間関係に縛られない人生を送りたい方も多いのではないでしょうか?
そのためにも、お金の不安からの解放、つまり「経済的自由」を達成するために、5つの力(「貯める力」「稼ぐ力」「増やす力」「守る力」「使う力」)をバランスよく鍛えていくことが大切ですね。
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ソラニン
久々に宮﨑あおい主演のバンド系映画『ソラニン』を観ました。
2010年に公開された映画なので、かれこれ10年以上も前の作品ですが、いつ観ても感動します。
なんといってもオススメは最後のLIVEシーンです。
ASIAN KUNG-FU GENERATION Ver.はコチラ
せっかくなので、ソラニンのエンディング曲、ASIAN KUNG-FU GENERATIONの『ムスタング』もご紹介します。
「賃貸」と「持ち家」どっちがお得?
住まい選びは人生において重要な選択の一つですよね。
お金・時間・心理面などあらゆるものが関わってくる住まい選びですが、今回は、賃貸と持ち家で結局どっちがお得なのかについて解説したいと思います。
先に結論をお伝えしますと、私なりの答えは「人による」ということになります。
まずは、賃貸・持ち家のそれぞれのメリット・デメリットについて解説していきます。
賃貸のメリット
①気軽に住み替えができる
結婚・出産・子供の成長・転勤・転職などによってライフスタイルは変化します。
また、当初思い描いていたライフプラン通りにいくとは限りませんし、賃貸の場合はそういった変化に柔軟に対応ができます。また、近隣とのトラブルがあった際にも、持ち家の場合は簡単に引越すとこはできませんが、賃貸の場合は、その点気軽に引越しができます。
②メンテナンスが不要
賃貸の場合は、設備の故障や建物の不具合など発生した場合、管理会社やオーナーが対応してくれますので、借主の過失などが無い場合、修理費用などは負担しなくて済みます。
③固定資産税などの支払いが不要
持ち家の場合は、固定資産税や都市計画税、不動産取得税、登録免許税など、様々な税金が掛かりますが、賃貸の場合、借主はそういった税金面の費用負担がありません。
賃貸のデメリット
①内装や間取り、設備の仕様などを自分で決められない
賃貸住宅は、オーナーの所有物になりますので、基本的に借主が勝手に内装や設備などを変更することができません。但し、最近では借主側で自由にお部屋をカスタマイズできる「DIY賃貸」なども少しずつ普及しています。
②入退去や更新時に費用が掛かる
持ち家ほどではないですが、賃貸の入居時にも仲介手数料や火災保険料などの諸費用が掛かります。また、基本的には更新時に更新料が掛かりますし、退去時には原状回復費用が掛かります。
③老後も家賃を払い続ける必要がある
持ち家の場合、ローンの支払いが完済すれば、月々の住居費用の負担が減りますが、賃貸の場合は、住み続ける限り毎月家賃が掛かりますので、老後も家賃を払い続けなければいけません。
持ち家のメリット
①資産になる
持ち家には資産価値がありますので、自宅を担保にして銀行から融資を受けることも出来ます。
②リフォームなどが自由にできる
賃貸と異なり、自由にリフォームができますので、ライフスタイルの変化に合わせて増改築なども可能です。
③住宅ローン契約時に団体信用生命保険に加入できる
住宅ローンを組む際に、団体信用生命保険に加入することで生命保険代わりになります。団体信用生命保険とは、住宅ローンの契約者に万が一のこと(死亡やがんなど)があった場合、住宅ローンの残高分の支払いが免除されるというものです。
④住宅ローン完済後は負担が減る
住宅ローンが残っているうちは、賃貸と同じように毎月のローンの返済が必要ですが、完済後は、固定資産税などの負担のみになり、住居費の負担が大幅に減ります。
持ち家のデメリット
①メンテナンス費用が掛かる
エアコンや給湯器などの設備は勿論、建物の老朽化に伴い、屋根や外壁など大規模なメンテナンスも必要になってきます。
②住宅ローンの金利が上がる可能性がある
住宅ローンは比較的低金利での借入が可能ですが、変動金利型の場合、今後金利が上昇するリスクもありますので注意が必要です。
③資産価値が下がる
日本の住宅価格は新築時が一番資産価値が高く、徐々に価値が下がっていきます。また、土地についても都心などの一部のエリアを除き、下落傾向にあります。特に地方の不動産価格は資産価値の下落が顕著です。
④自然災害リスク
大雨による川の氾濫や台風、地震などの自然災害によって、自宅に大きな被害が発生する可能性があります。
こんな人には賃貸がオススメ
・ライフスタイルの変化に合わせて、住み替えをしたい方
・転勤や転職で職場が大きく離れる可能性がある方
・資産としてマイホーム(特に新築マイホーム)を購入しようと検討されている方
(※よっぽど相場よりも安く購入しない限り、売却時の価格は下がります)
こんな人には持ち家がオススメ
・資産としてではなく、人生を豊かにするために購入する方
・資産価値のあるものを購入できる方(購入価格≦売却価格)
まとめ
賃貸・持ち家のそれぞれのメリット・デメリットを理解したうえで、自分や家族がどういう風に生きたいか、何を優先したいのかを整理してから決断することが大切です。つまり、目的に合った選択をするということです。価値観や判断基準は人によって異なりますが、自分や家族がより幸せになれる選択ができるといいですね。
『FIRE』という生き方
近年、「FIRE」という生き方が注目されていますが、その第一人者であるクリスティーン・シェンさん著書の「FIRE~最強の早期リタイア術~」を基に人生論についてご紹介したいと思います。
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そもそも「FIRE」とは?
「Financial Independence Retire Early」の略で、日本語にすると「経済的自立による早期退職」となります。
著書でも書かれていますが、「FI=経済的自立」を達成することで、選択の幅が広がります。この本の著者:クリスティーン・シェンさんは「FI=経済的自立」によって、本を書きたいという夢を実現できました。ここでお伝えしたいのは、必ずしも、「本当にやりたいこと=お金を稼げること」ではないということです。本当に自分がやりたいことがあるのに、生活するために今の労働から抜け出せないでいる方には、この本は考え方や行動が変わるヒントになるかもしれません。
FIREを実現するための条件とは?
「FI=経済的自立」を実現するためには、「収入・支出・投資」のバランスが重要です。
因みにこの本では、FIREできる人の特徴について、3つのタイプに分類されています。
①ハスラー
ハスラーの特徴は稼ぐ力が優れています。
ハスラーには起業家が多いです。近年は、サラリーマンでも、副業などで稼ぐ力を伸ばし、ハスラーになる方も増えています。
<著名なハスラー>
・ティム・フェリス
②投資家
投資家はお金から更なるお金を生み出す専門家です。
但し、投資で大きなリターンを出そうとすると、ある程度まとまった資金が必要になります。
<著名な投資家>
・ジョン・ボーグル
③オプティマイザー
オプティマイザーは執拗に支出を抑えて財産を築く人です。
普通の仕事をして、そこそこの給与を稼ぎ、ほとんどの部分で一般的な生活を送っています。実はこの本の著者:クリスティーン・シェンさんもこのオプティマイザーに当てはまります。
<著名なオプティマイザー>
・クリスティーン・シェン(著者)
・ピート・アデニー
・JL・コリンズ
お金持ちになるカギは自分に最も合ったやり方を選ぶこと
ハスラー・投資家・オプティマイザーと代表的な3つのタイプをご紹介しましたが、成功している方の共通点は、最終的には自分に合ったやり方を採用していることです。
著書でも書かれていますが、再現性が高いのは、オプティマイザーです。
まとめ
完全なリタイアまでいかなくても、「FI=経済的自立」に近づくことで、選択の幅が広がります。それはつまり職場の嫌な人間関係やお金のためだけの労働から解放されることを意味します。自分の本当にやりたいことや大切な人との時間を確保するためにも、『FIRE』という生き方には夢がありますね。
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意外と見落としがち!マンションの住み心地は「管理形態」で大きく変わる
住宅の種類には、アパート・マンション・戸建に分類されますが、アパートやマンションが戸建と大きくことなるのは、共用部分が存在することです。
近年では、共用部分の管理については、所有者が自ら行うケースは少なく、専門の管理会社へ委託して行うケースがほとんどです。
中でも一定規模以上のマンション(主に分譲マンション)については、管理会社が管理人へ一部の管理業務を委託しています。
管理人が行う業務としては、以下のようなものがあります。
・共用部の巡回清掃
・ゴミの分別
・共用部設備メンテナンスの立会い
・マンション住人の対応(届け出関係やお困りごとなど)
マンションの管理形態は主に4つに分類されます
①常駐管理
②日勤管理
③巡回管理
④無人管理
①常駐管理
常駐管理とは、マンションに住み込みの管理人がいる管理形態です。原則的には、日中の勤務時間での対応となりますが、緊急時などは、夜間のトラブルにも対応してくれます。また、高級マンションでは、管理人のほか警備員やコンシェルジュ(フロントでの受付)が常駐しているケースもあります。
常駐管理では管理人の人件費と住み込み用の住戸を確保する必要があるため、その分管理費や家賃が高額になりがちですが、戸数が多ければ1戸あたりの費用負担が抑えられるので、比較的大規模なマンションで採用されることが多いです。
②日勤管理
日勤管理とは、管理人が毎日通勤する管理形態のことです。勤務時間は日中(9:00~17:00など)が一般的で、土日祝日が休みのことが多いです。そのため、休日や夜間の緊急トラブルにはすぐに対応できませんが、常駐管理に比べるとコストが安く、管理費や家賃への反映が抑えられるため、多くのマンションで採用されています。
③巡回管理
巡回管理とは、毎週2〜3日ほど曜日や時間を決めて、定期的に管理人が巡回する形態のことです。比較的小規模なマンションで多くみられます。朝から夕方までの終日勤務のほか、午前のみ・午後のみなど、さまざまな形態がありますが、いずれの場合も勤務時間以外の緊急トラブルには対応できません。もしもの時に備え、管理人がいつ出勤するのかを確認しておくと安心です。
管理人の不在時間が短い分、日勤管理よりもさらにコストが抑えられます。
④無人管理
まとめ
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