【不動産投資】事故物件のガイドライン案が発表されました！

5月20日に国土交通省が初となる「事故物件のガイドライン案」を発表しました。

今までは、事故物件の告知事項に関する明確なルールがなく、曖昧な状態でしたが、今回のガイドラインによって判断基準ができましたので、不動産業者や賃貸オーナーも入居者にどこまで説明すれば良いかがある程度明確になるので、募集などもしやすくなるのではないでしょうか。

今回のガイドラインで押さえておきたいポイントは2つあります。

Point①：自然死は告知不要（孤独死については一部例外あり）

ガイドライン案によると、原則として告知すべき事象としては、「居住用物件で、過去に他殺、自殺、事故死が起きた場合」となります。

これらは、「買主や借主が契約するかの判断に重要な影響を及ぼす可能性がある」として、宅地建物取引業者が調査を行い、判明した事実を告げるべきとしています。

また、原因が明らかではない死が生じた場合も告知すべきだとしています。

一方、これまで告知されるケースもあった「老衰や持病による病死などの自然死」については、告知する必要はないとされました。

実際、死因の約9割は自然死になりますので、賃貸オーナーにとっては、自然死による空室や賃料下落リスクが軽減されることになります。

さらに、事故死の中でも、階段からの転落や入浴中の転倒、食事中の誤嚥など日常生活の中の不慮の事故については、原則、自然死と同様に告知事項は不要としています。

但し、「孤独死」については注意が必要です。ガイドライン案では、「人が死亡し、長期間にわたって人知れず放置されたことなどで、臭気・害虫が発生し、特殊清掃が行われた場合には、告知すべき」としています。

自然死については告知する必要はありませんが、特殊清掃などが必要なレベルの場合は、告知事項として扱われるため、オーナーはこの点を十分に理解しておく必要があります。

Point②：賃貸は告知期間3年が目安

2つめは、告知すべき期間についてです。これまで明確なルールはありませんでしたが、今回のガイドライン案では、賃貸物件で過去に他殺や自殺、一部の例外を除く事故死などが発生した場合、その発生から「おおむね3年間」借主に対して、これを告げるべきと明記されました。孤独死が発生し、特殊清掃が入った場合も、同じくおおむね3年間は告知する必要があるとしています。

他方で、売買契約に関しては、3年間といった期間の定めは設けられておらず、宅地建物取引業者が調査し、判明した事実について買主に告げることとしています。

まとめ

少子高齢化が進む日本において、今後、益々賃貸物件における高齢者の受け入れが鍵となることが予想されますが、今回のガイドラインによって、明確なルールができたことで、高齢者を受け入れやすくなるのではないでしょうか。逆に言えば、高齢者にとっても賃貸オーナーに受け入れてもらいやすくなりますので、両者にとって大きなメリットになると考えられます。