【不動産投資】低コストでできる7つの空室対策

不動産産投資にはいくつかのリスクがあります。代表的なリスクとしては、火災リスクや地震などの自然災害リスク、建物や設備の劣化に伴う修繕費リスク、空室リスク、滞納リスク、孤独死リスクなどが挙げられます。こうしてみると不動産投資は怖いって思う方もいらっしゃるかもしれませんが、実は投資家の知識やスキル次第で、たいていのリスクはカバーできるのが、不動産投資のおもしろいところでもあります。つまり、正しい知識を身に付けて行動すれば、不動産投資の成功率は確実に上がるということです。今回は、数あるリスクの中でも「空室リスク」について取り上げたいと思います。

「空室＝家賃収入がゼロの状態」なので、みなさん避けたいリスクですよね。

そこで、「低コストでできる7つの空室対策」をご紹介したいと思います。

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【低コストでできる7つの空室対策】

①複数の仲介会社へ客付けを依頼する

②写真の質を上げる

③目を引く募集図面の作成

④小物や消臭剤の設置

⑤初期費用を安くする

⑥ペットや事務所利用など条件面の緩和

⑦低コストリフォーム

①複数の仲介業者へ客付けを依頼する

募集方法には「専任」と「一般」の2種類があります。「専任募集」は1社へ依頼し、契約の際に必ずその業者を通すため、業者側からすると物件を独占でき、優先的に紹介してくれるというメリットがあります。但し、１社独占のため、幅広く集客ができないというデメリットもあります。「一般募集」は複数の仲介業者へ直接募集の依頼ができるので、幅広く集客ができるというメリットがあります。但し、業者側からすると、専任に比べて紹介の優先度が低くなるというデメリットもあります。因みに、私は「専任募集」で依頼しておりますが、幅広い集客ができないというデメリットを補うため、複数の業者で広告もしてもらっています。この場合、専任以外の業者で申込が入っても必ず専任業者を通しますので、大家側が専任業者へ広告料を支払えば、両者にメリットがあります。但し、注意しておきたいのは、専任業者へ事前に断りは入れておきましょう。

②写真の質を上げる

お客様の9割以上はインターネットの広告を見てお部屋を探しています。よってネットに写真があまり掲載されていなかったり、写真の質が悪いとお客様に選ばれません。

写真を撮る際は、通電をして明るいお部屋で撮影しましょう。また、室内が広く見えるように広角レンズで撮るようにしましょう。

③目を引く募集図面の作成

不動産会社に客付けの依頼をする場合、通常システムから連動されて募集図面を作成しますので、他の募集図面と同じデザインとなり、あまり印象に残りません。

Excelなどでも作れますので、デザインなど一手間加えることで、お客様の目を引く募集図面となり、選ばれやすくなります。

参考にExcelで作った募集図面を添付します。

④小物や消臭剤の設置

案内の際に異臭などがすると、マイナスの印象を与えてしまいます。反対にオシャレに小物が飾ってあったり、ポップなどでお部屋の紹介がされていると好印象を与えます。

第一印象が悪いとせっかくリフォームにお金を掛けても、決まり辛いお部屋になってしまいますので、小物や消臭剤などで第一印象を良くしましょう。

⑤初期費用を安くする

引越する際は、物件の初期費用以外にも引越費用や家具家電などの費用も掛かりますので、お客様からすると初期費用はできるだけ抑えたいという方がほとんどです。但し、ターゲットが法人の場合は、初期費用が法人規定内であれば、問題ないというケースもありますので、そのあたりはお客様のニーズに合わせていきましょう。

⑥ペットや事務所利用など条件面の緩和

近年ペット需要が増えてきており、ペット物件に関しては、供給数がまだまだ少ないのが現状です。また、事務所利用などについても、営業活動を行うような事業所まではいかなくても、自宅兼事務所といった「SOHO利用可」にするだけでも、客層の幅を広げることができます。更に「ペット」や「事務所利用」については、賃料アップも期待できますので、是非検討してみてはいかがでしょうか。

因みに分譲マンションの場合は、規約で禁止されている場合がありますので、事前に確認をしておきましょう。

⑦低コストリフォーム

最後にコスパの良いリフォームをいくつかご紹介します。

・キッチンのリメイクシート（数百円～）

・浴室アクセントシート（2万～）

・スポットライト（数千円～）

これらのリフォームは安価でできて、とても印象が良くなりますので、費用対効果の面からも非常におすすめです！

まとめ

はっきりいって空室対策に特効薬はありません。空室対策は足し算で積み上げていく（もしくはマイナスを減らしていく）ようなイメージです。市場のニーズを把握し、ターゲット顧客を明確にすることは勿論大切ですが、今回ご紹介した内容は低コストでエリアを問わず、空室対策として有効な手段となっておりますので、何から始めたらいいかわからない方は是非参考にしてみてください。