再建築不可物件についてわかりやすく解説
今回は、再建築不可物件について解説していきます。
再建築不可物件とは？
建築基準法上の基準を満たしておらず、建物を新たに建築することができない土地です。
どんな条件だと再建築不可物件になってしまうのか？
【再建築不可物件の主な３つの条件】
①建築基準法上の道路に接していない
②土地が道路に面していない（他人の土地に囲まれている）
③間口が2ｍ未満
それでは、再建築不可物件の条件について順番に解説していきます。
①建築基準法上の道路に接していない
建築基準法上の道路に接道していない土地に建物を建築することはできません。
建築基準法上の道路とは？
（1）公道で幅員が4ｍ以上のもの
（2）都市計画法上や土地区画整理法などの法律に基づいてつくられた幅員4ｍ以上のもの
（3）建築基準法施行時（昭和25年11月23日）に幅員4ｍ以上あったもの
（4）道路法や都市計画法等によらないで築造する道で、その位置の指定を受けた幅員4ｍ以上のもの
（5）建築基準法施行時（昭和25年11月23日）に、その道に沿って、建築物が立ち並んでいた幅員1.8ｍ以上4ｍ未満のもの（通称「2項道路」と呼んでいます）
【建築基準法上の道路】
42条1項1～5号、42条2項、42条3項、42条4項
【建築基準法上外の道路】
単なる通路、43条但し書き道路
②土地が道路に面していない（他人の土地に囲まれている）
建物を建築するには、必ず敷地と道路が接していなければならないと建築基準法で定められています。
③間口が2ｍ未満
原則間口が2ｍ未満の場合は、建物建築することができません。
再建築不可物件を購入するメリット
（1）相場よりも安く購入することができる
一般的に再建築不可物件は需要が少ないので、価格交渉がしやいです。価格交渉前でも通常の物件相場と比べて、安い価格で市場に出ていることがほとんどです。よって、再建築不可だからこそ、好立地の物件を安く購入できることもあります。
（2）再建築できる可能性がある
再建築不可物件でも、中には条件を満たせば再建築できる物件があります。
例えば、以下のような間口が2ｍ以下の旗竿地に何もしなければ再建築はできませんが、隣地の一部を買取ることで、間口を2ｍ以上確保すれば、再建築ができるようになります。
再建築不可物件を購入するデメリット
（1）建物が老朽化しても再建築できない
当然のことですが、再建築不可物件は再建築ができませんので、建物が老朽化しても取り壊して建物を建て直すことができません。
（2）銀行融資での購入が難しい
再建築不可物件は基本的には大手金融機関の融資対象にはなりません。但し、ノンバンクなどの一部の金融機関では利用できる可能性があります。
（3）出口戦略が取りづらい
前述の（2）とも関係してきますが、銀行融資での購入が難しいので、逆に言えば買い手が付きづらく売却もしづらいということになります。よって高利回りのインカムゲイン重視の投資や相場より大幅に安く仕入れるなど、他の投資にも言えることですが、購入時の戦略がとても重要です。
まとめ
再建築不可物件の条件やメリット・デメリットについて解説させていただきました。
個人的には再建築不可物件だからといって投資対象にならないということはありません。確かにハイリスクな投資にはなりますが、デメリットを補える知識やスキルがあれば、リスクを減らして大きなリターンを得ることできます。
