【不動産投資】知らないとマズい！ＢＭの基礎知識

不動産投資を行う上で「守り」の部分にはなりますが、ＢＭ（ビルメンテナンス）について解説していきます。

今回の内容は、アパートやマンションのオーナーや管理会社向けの内容となっています。

そもそもなぜＢＭが必要なのか？

ＢＭが必要な主な2つの理由

①入居者の安心・安全

②コンプライアンス（法令遵守）

①入居者の安心・安全

1番の理由はなんといっても「入居者の安心・安全」です。以前の話にはなりますが、東京の港区のマンションでエレベーターが故障し、高校生が挟まれて死亡するという事故がありました。また、最近では、八王子で賃貸アパートの外階段の一部が崩落し、住人の女性が転落死するという恐ろしい事故がありました。こういった事故が起きないように、建築時の確認は勿論ですが、定期的なメンテナンスを行うことが非常に重要です。

②コンプライアンス（法令遵守）

建物規模や付属設備に応じて、法律での点検義務が定められていますので、それらに違反すると、損害賠償や刑事罰の対象にもなります。よって物件オーナーや建物管理会社は正しい知識をもって適正な建物の管理を行わなければいけません。

ＢＭの種類と内容について

定期清掃

アパートやマンションの共用部の清掃は放っておくと、当然に汚れていきますので、定期的に清掃を入れることが大切です。また、物件を綺麗に保つことで、入居者の満足度向上や案内時の印象アップにも繋がりますので、入居率アップやびテナントリテンションが期待できます。物件にもよりますが、定期清掃の頻度の目安としては月2～4回を推奨しています。

高圧洗浄

先程の定期清掃では落ちないよう汚れをやコケなどは高圧洗浄がおすすめです。高圧洗浄の頻度しては、年1回を推奨しています。

消防設備点検

消防設備点検には、大きく分けて2つの定期点検があります。

①機器点検（6ヶ月に1回以上）

消防用設備などの種類に応じて、設備が適切な場所に置かれているか、損傷がないか、問題なく使えるかなど、一定の基準に従って外観もしくは簡易な操作により確認する点検です。機器点検は、6ヶ月に1回以上の点検が義務化されています。

②総合点検（1年に1回以上）

消防用設備などの全部または一部を実際に作動させ、総合的な機能を告示に定められている基準に従って確認する点検です。総合点検は、1年に1回以上の点検が義務化されています。

※アパートやマンションの場合は3年に1回、管轄消防長への報告書の提出が義務化されています。

貯水槽点検・清掃

貯水槽の点検・清掃については、貯水槽の規模によってルールが異なります。

①貯水槽の容量が10㎥超の場合

年に1回以上点検・清掃の実施が義務化されています。水道水が入居者にとって安全かを判断するため、法令で定められた11項目の水質検査を行います。

②貯水槽の容量が10㎥以下の場合

法的義務はありませんが、年に1回以上点検・清掃を行うことを推奨しています。また、各自治体の条例で管理基準が定められている場合がありますので、事前に確認しておきましょう。

浄化槽の点検・清掃

浄化槽には保守点検・法定検査・清掃の3つの義務があります。

①保守点検

浄化槽の中の微生物に酸素を供給するブロワー等は休みなく連続運転されますので、故障等が発生しないように定期的な点検が必要となります。

浄化槽の機種、大きさ等により、点検回数が「環境省関係浄化槽法施行規則」により定められています。

②法定検査

年に1回の受検が義務付けられている定期検査で、各自治体の指定期間が行います。

内容としては、浄化槽が正常に機能しているか、また、日頃の保守点検や清掃が適正に行われているかを検査します。

③浄化槽清掃

必要な清掃回数は浄化槽法及び環境省令で定められており、全ばっ気方式の浄化槽では6ヶ月に1回以上、それ以外の浄化槽では1年に1回以上の清掃が義務化されています。

エレベーター点検

エレベーターの点検は、大きく分けて保守点検と定期検査の2種類があります。

①定期検査

定期検査は、1年に1回以上の実施が義務付けられており、「エレベーターが国土交通大臣が定める基準に適合しているかどうか」を調べます。

②保守点検

保守点検は法律上義務付けられてはいませんが、国土交通省より使用頻度に応じて定期的な保守点検を行うよう推奨されています。頻度としては、1～3ヶ月ごとが目安で、最近では現地に行かず、遠隔監視などを行うケースも増えてきています。

 また、エレベーターのメンテナンス契約には「ＰＯＧ契約」と「フルメンテナンス契約」の2種類があります。

【ＰＯＧ契約】

ＰＯＧは、Parts（パーツ）、Oil（オイル）、Grease（グリス）の略で消耗部品の交換、オイルの補給、潤滑剤の塗布などを意味しています。定期的な点検、消耗品の交換は、月々の定額料金の中に含まれていますが、部品の修理や取替が必要となった場合は、別途費用が掛かることになります。

【フルメンテナンス契約】

フルメンテナンス契約は、月々の定額料金の中に、消耗品だけでなく、劣化した部品の修理や取替の費用も含まれています。よって、ＰＯＧ契約と比較すると、料金が高く設定されています。但し、エレベーターに関する全てが月々の定額料金んい含まれているわけではなく、昇降かご、扉の取替などは別途費用が掛かることになります。

まとめ

以上が、アパートやマンションにおけるＢＭの基礎知識となります。

点検や清掃等については、専門業者へ依頼することになりますので、信頼できる業者選びが重要になります。また、必要な点検や清掃の実施を怠ってしまうと、仮に知らなかったとしても法律違反は免れず、損害賠償や刑事罰の対象にもなりますので、物件を購入する際は、事前に確認しておきましょう。何よりも入居者の人命に関わることもありますので、正しい知識を身に付け、適正なメンテナンスを実施していきましょう。

【リノベーション事例】全空アパートが施工後1ヶ月で満室に！

今回はリノベーション事例をご紹介したいと思います。

【物件プロフィール】

・1棟6戸（1R×6）

・木造アパート

・エリア：練馬区（最寄駅：徒歩10分）

・築年数：1970年（築52年）

・購入時：全空室

問題点がコチラです↓↓

＜問題点＞

・3点ユニット

・洗濯機置場が外

・和室

・室内が古い印象

築年数の割に外観は意外と綺麗だったので、今回は内装メインでリノベーションを行い、問題点を改善しました。

Before・After でご覧ください

間取り図がコチラ↓↓

＜リノベーションのポイント＞

・3点ユニットをバス・トイレ別に変更

・洗濯機置場を室内へ移設

・全部屋洋室（フロアタイル仕様）

・キッチン造作

・オープン収納（吊り棚式）

今回は1部屋16～17㎡の狭い間取りでしたが、「バス・トイレ別」と「室内洗濯機置場」に変更しつつ、部屋の広さも確保したかった為、収納を吊り棚式のオープンにしました。また、キッチンの調理スペースも確保するために、敢えてキッチンのIHヒーターは置型にしてあります。

当初の家賃設定は1部屋4万円でしたが、リノベーション後は、1番家賃の高い部屋で5.8万円での成約となり、全空状態から施工完了後なんと1ヶ月で満室となりました。1部屋あたりの工事費用が約200万円でしたので、投資利回りとしては、約12%となりました。

 

「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が全面施行されます！

今回は、2021年6月15日に全面施行される「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（以下新法という）」のポイントについて解説していきます。

今回の新法ですが、実は昨年の6月にできた法律で、その年の12月にサブリース部分が先行して施行されました。

時系列で表すと以下の通りです。

今回の新法の全面施行は、業界にもかなり大きな影響を与えるもので、個人的に良い方向に動いていくのではないかと思っています。今まで賃貸の仲介業については、「宅建業法」という法律により、ルールが明確化されていましたが、管理業については、規制されるものがなく、契約の取り交わしなども割と自由に行われていました。よって、今回の新法施行により、管理業にも明確なルールができることで、業務の質の向上が期待できます。また、業界としての信頼度も上がることが予想されます。

新法全面施行で押さえておきたい6つのポイント

①国土交通大臣への登録

②業務管理者の配置

③重要事項説明

④契約締結時の書面交付

⑤財産の分別管理

⑥オーナーへの定期報告

①国土交通大臣への登録

今までは、賃貸管理業者は任意の登録制度がありましたが、今後、管理戸数200戸以上の賃貸管理業者に関しては、国土交通大臣への登録が義務化されます。

②業務管理者の配置

業務管理者とは、簡単にいうと資格者のことで「賃貸不動産経営管理士」を賃貸管理業を行う事業所ごとに1名以上設置しなければなりません。

因みに宅建業の場合は、事業所ごとに5人に1人「宅地建物取引士」を設置しなければいけません。

③重要事項説明

今まで賃貸仲介では、借主に対して重要事項説明を行っていましたが、今回の新法は管理受託契約を締結する際に、賃貸オーナーに対して重要事項説明を行わなくてはいけないというものです。尚、重要事項の書面については、日管協など各社で雛形を公開していますので、そちらを参考にされることをおすすめします。

④契約締結時の書面交付

こちらも今まで書面の交付までは義務化されていませんでしたが、新法施行により、契約書の交付が義務化されます。こちらも日管協など各社で雛形を公開していますので、そちらを参考にされることをおすすめします。

⑤財産の分別管理

「管理会社の財産」と「入居者から受領する家賃等」の金銭を、最低限2つの口座に分けて分別管理しなければなりません。

⑥オーナーへの定期報告

オーナーへの定期報告が義務化されます。頻度としては、「年1回以上」となります。

尚、報告しなければいけない事項としては以下の3つの内容です。

（1）報告の対象となる期間

（2）管理業務の実施状況

（3）管理業務の対象となる賃貸住宅の入居者からの苦情の発生状況及び対応状況

まとめ

今回の新法施行に伴う実務上の大きな変更点としましては、「賃貸不動産経営管理士の設置」と「重要事項説明」及び「契約書の交付」の部分かと思います。多くの賃貸管理会社が今回の新法に合わせてこれらの書面の作成及び修正を行わなければいけないのではないでしょうか。但し、その他の事項については、実務上は従来から行っている管理会社がほとんどかと思いますので、ルールが明確化されたことで、賃貸オーナー、管理会社双方にとってトラブルの未然防止にも繋がることかと思います。

NISA・つみたてNISA・iDeCo 徹底解説！

今回はNISA・つみたてNISA・iDeCoについて解説していきます。

そもそも「NISA」や「iDeCo」とは？

一言でいうと国が認めた非課税制度です。

本来、株や投資信託などで運用利益が出た場合、約20％の税金が掛かりますが、この運用利益に対して一切税金が掛からないというお得な制度です。

資産運用は目的に合わせて投資商品を選ぶことが大切なので、一概には言えませんが、少しづつ投資になれたいという方や長期的にコツコツと資産を増やしていきたい方、また、老後の資産形成などをお考えの方にはおすすめの制度です。

それぞれの特徴についてまとめた表がこちらです。

ＮＩＳＡのメリット・デメリット

＜メリット＞

・運用利益に対して非課税

・年間の投資上限額が120万円とつみたてＮＩＳＡよりも上限額が大きい

・いつでも引き出せる

＜デメリット＞

・非課税期間が最長5年と短い

つみたてＮＩＳＡのメリット・デメリット

＜メリット＞

・運用利益に対して非課税

・非課税期間が最長20年と長い

・いつでも引き出せる

・金融庁お墨付き商品（ぼったくり商品が少ない）

＜デメリット＞

・年間の投資上限額が40万円とＮＩＳＡに比べて小さい

・投資商品が限定されている

ｉＤｅＣｏのメリット・デメリット

＜メリット＞

・運用利益が非課税

・掛金が全額所得控除の対象

・60歳以降の受取時に退職所得控除（年金として受け取る場合は公的年金等控除）が受けられる

＜デメリット＞

・60歳まで原則引き出せない

・手数料が掛かる（口座開設時と維持管理費）

まとめ

NISA・つみたてNISA・iDeCoそれぞれの特徴を理解し、目的に合わせて選択することが大切です。税制優遇のメリットを活かして賢く資産形成していきましょう。

【不動産投資】意外と知らない媒介契約のルール

「媒介契約」とは、不動産の売買や賃貸などの営業活動を宅建業者に依頼する契約のことです。この「媒介契約」ですが、意外と認識が誤っている方も多いような気がします。それは、売買と賃貸で根本的な違いがあることです。そもそも法律（宅建業法）上定められているのは、売買に対してのみで、賃貸の場合の媒介契約については、法律上の定めはありません。よって今回説明する「媒介契約」については、売買契約を前提として解説していきますが、後半では賃貸における実務上の「媒介契約」についても解説します。

早速ですが、「媒介契約」には、3つの形式があります。

【媒介契約の種類】

・一般媒介契約

・専任媒介契約

・専属専任媒介契約 

一般媒介契約

一般媒介契約とは、売主が複数の不動産会社に直接仲介を依頼することができる媒介契約です。依頼された不動産会社はレインズへの登録義務はなく、売却活動の報告についても特段定めはありません。

■メリット

・複数の不動産会社が取り扱うため、幅広く募集情報を発信できる

・レインズの登録義務がないため、売却を公にしたくない取引に向いている

・売主が自分で買い手を見つけることができる

■デメリット

・不動産会社に報告義務がないため、売却状況を把握しづらい

・不動産会社からすると売却活動の優先度が低い

・問合せや内覧などの対応が煩雑になる

専任媒介契約

専任媒介契約とは、売主が1社の不動産会社に仲介を依頼する契約で、売主が直接他の不動産会社に仲介を依頼することは禁じられています。但し、売主自らが買い手を見つけて契約することはできます。依頼された不動産会社は媒介契約締結後、7日以内（不動産会社及びレインズの休業日は除く）にレインズへ登録しなければなりません。また、売却活動の報告を2週間に1回以上行うことが義務付けられています。

■メリット

・不動産会社の報告頻度が高く、売却状況を把握しやすい

・一般媒介に比べ、不動産会社の売却活動の優先度が高い

・売主が自分で買い手を見つけることができる

■デメリット

・依頼する業者の力量が売却活動に直結する

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、売主が1社の不動産会社に仲介を依頼する契約で、専任媒介契約との大きな違いは、売主自らが買い手を見つけてきた場合も依頼した不動産会社を通して契約をすることが義務づけられています。依頼された不動産会社は媒介契約締結後、5日以内（不動産会社及びレインズの休業日は除く）にレインズへ登録しなければなりません。また、売却活動の報告を1週間に1回以上行うことが義務付けられています。

■メリット

・不動産会社の報告頻度が最も高く、売却状況を把握しやすい

・一般媒介・専任媒介よりも不動産会社の売却活動の優先度が高い

■デメリット

・依頼する業者の力量が売却活動に直結する

・売主が自分で買い手を見つけてきたとしても、依頼した不動産会社を介して契約しなければいけない

以上をまとめた表がこちらになります。

 ここで注意しておきたいのでが、「元付け業者」と「客付け業者」の違いについてです。

「元付け業者」とは、売主から直接依頼を受けている仲介業者のことです。つまり、今回ご説明した媒介契約を取り交わした業者が「元付け業者」にあたります。

「客付け業者」とは、買主側の仲介業者のことです。専任媒介契約や専属専任媒介契約だと1社の業者でしか買い手を探せないと思っている方もいるかもしれませんが、元付け業者が複数の客付け業者へ買主側の仲介を依頼をすることは問題ありません。但し、元付け業者からすると買い手側の仲介手数料が取れなくなってしまうので、1社で独占するために、他の仲介業者へ客付け依頼をしない業者もいますので、事前に確認しておきましょう。

賃貸の媒介契約について

賃貸の場合も同様で一般媒介の場合は、貸主が複数の不動産会社に直接仲介を依頼し、専任媒介の場合は、1社の不動産会社に仲介を依頼する契約です。但し、冒頭でご説明した通り賃貸の媒介契約は売買と異なり、法律（宅建業法）上定められていませんので、違反したからといって宅建業法上の法律違反とはなりません。但し、特定の不動産会社と「専任媒介契約」に関して取り交わしている場合、契約に違反することにはなりますので、その点にはご注意ください。尚、賃貸の場合は、レインズへの登録義務や賃貸活動の報告義務はありません。

まとめ

媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3つの形式がありますので、それぞれの特徴を押さえておきましょう。実務上は賃貸の場合でも「一般媒介」や「専任媒介」はありますが、宅建業法上は売買契約においてのみ定めがあります。また、「元付け業者」と「客付け業者」の違いを理解し、不動産会社の強みに合わせて依頼する業者を選定することが大切です。

【不動産投資】低コストでできる7つの空室対策

不動産産投資にはいくつかのリスクがあります。代表的なリスクとしては、火災リスクや地震などの自然災害リスク、建物や設備の劣化に伴う修繕費リスク、空室リスク、滞納リスク、孤独死リスクなどが挙げられます。こうしてみると不動産投資は怖いって思う方もいらっしゃるかもしれませんが、実は投資家の知識やスキル次第で、たいていのリスクはカバーできるのが、不動産投資のおもしろいところでもあります。つまり、正しい知識を身に付けて行動すれば、不動産投資の成功率は確実に上がるということです。今回は、数あるリスクの中でも「空室リスク」について取り上げたいと思います。

「空室＝家賃収入がゼロの状態」なので、みなさん避けたいリスクですよね。

そこで、「低コストでできる7つの空室対策」をご紹介したいと思います。

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【低コストでできる7つの空室対策】

①複数の仲介会社へ客付けを依頼する

②写真の質を上げる

③目を引く募集図面の作成

④小物や消臭剤の設置

⑤初期費用を安くする

⑥ペットや事務所利用など条件面の緩和

⑦低コストリフォーム

①複数の仲介業者へ客付けを依頼する

募集方法には「専任」と「一般」の2種類があります。「専任募集」は1社へ依頼し、契約の際に必ずその業者を通すため、業者側からすると物件を独占でき、優先的に紹介してくれるというメリットがあります。但し、１社独占のため、幅広く集客ができないというデメリットもあります。「一般募集」は複数の仲介業者へ直接募集の依頼ができるので、幅広く集客ができるというメリットがあります。但し、業者側からすると、専任に比べて紹介の優先度が低くなるというデメリットもあります。因みに、私は「専任募集」で依頼しておりますが、幅広い集客ができないというデメリットを補うため、複数の業者で広告もしてもらっています。この場合、専任以外の業者で申込が入っても必ず専任業者を通しますので、大家側が専任業者へ広告料を支払えば、両者にメリットがあります。但し、注意しておきたいのは、専任業者へ事前に断りは入れておきましょう。

②写真の質を上げる

お客様の9割以上はインターネットの広告を見てお部屋を探しています。よってネットに写真があまり掲載されていなかったり、写真の質が悪いとお客様に選ばれません。

写真を撮る際は、通電をして明るいお部屋で撮影しましょう。また、室内が広く見えるように広角レンズで撮るようにしましょう。

③目を引く募集図面の作成

不動産会社に客付けの依頼をする場合、通常システムから連動されて募集図面を作成しますので、他の募集図面と同じデザインとなり、あまり印象に残りません。

Excelなどでも作れますので、デザインなど一手間加えることで、お客様の目を引く募集図面となり、選ばれやすくなります。

参考にExcelで作った募集図面を添付します。

④小物や消臭剤の設置

案内の際に異臭などがすると、マイナスの印象を与えてしまいます。反対にオシャレに小物が飾ってあったり、ポップなどでお部屋の紹介がされていると好印象を与えます。

第一印象が悪いとせっかくリフォームにお金を掛けても、決まり辛いお部屋になってしまいますので、小物や消臭剤などで第一印象を良くしましょう。

⑤初期費用を安くする

引越する際は、物件の初期費用以外にも引越費用や家具家電などの費用も掛かりますので、お客様からすると初期費用はできるだけ抑えたいという方がほとんどです。但し、ターゲットが法人の場合は、初期費用が法人規定内であれば、問題ないというケースもありますので、そのあたりはお客様のニーズに合わせていきましょう。

⑥ペットや事務所利用など条件面の緩和

近年ペット需要が増えてきており、ペット物件に関しては、供給数がまだまだ少ないのが現状です。また、事務所利用などについても、営業活動を行うような事業所まではいかなくても、自宅兼事務所といった「SOHO利用可」にするだけでも、客層の幅を広げることができます。更に「ペット」や「事務所利用」については、賃料アップも期待できますので、是非検討してみてはいかがでしょうか。

因みに分譲マンションの場合は、規約で禁止されている場合がありますので、事前に確認をしておきましょう。

⑦低コストリフォーム

最後にコスパの良いリフォームをいくつかご紹介します。

・キッチンのリメイクシート（数百円～）

・浴室アクセントシート（2万～）

・スポットライト（数千円～）

これらのリフォームは安価でできて、とても印象が良くなりますので、費用対効果の面からも非常におすすめです！

まとめ

はっきりいって空室対策に特効薬はありません。空室対策は足し算で積み上げていく（もしくはマイナスを減らしていく）ようなイメージです。市場のニーズを把握し、ターゲット顧客を明確にすることは勿論大切ですが、今回ご紹介した内容は低コストでエリアを問わず、空室対策として有効な手段となっておりますので、何から始めたらいいかわからない方は是非参考にしてみてください。

【不動産投資】事故物件のガイドライン案が発表されました！

5月20日に国土交通省が初となる「事故物件のガイドライン案」を発表しました。

今までは、事故物件の告知事項に関する明確なルールがなく、曖昧な状態でしたが、今回のガイドラインによって判断基準ができましたので、不動産業者や賃貸オーナーも入居者にどこまで説明すれば良いかがある程度明確になるので、募集などもしやすくなるのではないでしょうか。

今回のガイドラインで押さえておきたいポイントは2つあります。

Point①：自然死は告知不要（孤独死については一部例外あり）

ガイドライン案によると、原則として告知すべき事象としては、「居住用物件で、過去に他殺、自殺、事故死が起きた場合」となります。

これらは、「買主や借主が契約するかの判断に重要な影響を及ぼす可能性がある」として、宅地建物取引業者が調査を行い、判明した事実を告げるべきとしています。

また、原因が明らかではない死が生じた場合も告知すべきだとしています。

一方、これまで告知されるケースもあった「老衰や持病による病死などの自然死」については、告知する必要はないとされました。

実際、死因の約9割は自然死になりますので、賃貸オーナーにとっては、自然死による空室や賃料下落リスクが軽減されることになります。

さらに、事故死の中でも、階段からの転落や入浴中の転倒、食事中の誤嚥など日常生活の中の不慮の事故については、原則、自然死と同様に告知事項は不要としています。

但し、「孤独死」については注意が必要です。ガイドライン案では、「人が死亡し、長期間にわたって人知れず放置されたことなどで、臭気・害虫が発生し、特殊清掃が行われた場合には、告知すべき」としています。

自然死については告知する必要はありませんが、特殊清掃などが必要なレベルの場合は、告知事項として扱われるため、オーナーはこの点を十分に理解しておく必要があります。

Point②：賃貸は告知期間3年が目安

2つめは、告知すべき期間についてです。これまで明確なルールはありませんでしたが、今回のガイドライン案では、賃貸物件で過去に他殺や自殺、一部の例外を除く事故死などが発生した場合、その発生から「おおむね3年間」借主に対して、これを告げるべきと明記されました。孤独死が発生し、特殊清掃が入った場合も、同じくおおむね3年間は告知する必要があるとしています。

他方で、売買契約に関しては、3年間といった期間の定めは設けられておらず、宅地建物取引業者が調査し、判明した事実について買主に告げることとしています。

まとめ

少子高齢化が進む日本において、今後、益々賃貸物件における高齢者の受け入れが鍵となることが予想されますが、今回のガイドラインによって、明確なルールができたことで、高齢者を受け入れやすくなるのではないでしょうか。逆に言えば、高齢者にとっても賃貸オーナーに受け入れてもらいやすくなりますので、両者にとって大きなメリットになると考えられます。